Cara Cek Legalitas Sebelum Beli Rumah

BELI rumah bukan hanya soal lokasi dan harga. Legalitas yang bersih, jelas, dan lengkap adalah kunci agar transaksi aman dan tidak berbuntut sengketa.

Di bawah ini adalah tahapan cek legalitas yang sistematis berlaku untuk rumah baru dari developer maupun rumah bekas (secondary).

Ringkasan Cepat (Checklist 10 Menit)

1. Minta salinan: Sertipikat (SHM/HGB/HMSRS), IMB/PBG & SLF, SPPT & bukti lunas PBB 5 tahun terakhir, KTP-penjual, KK, AJB/PPJB (jika ada).
2. Cocokkan nama, alamat objek, luas tanah/bangunan antar dokumen.
3. Pastikan bukan jaminan bank (ada Hak Tanggungan/HT) atau sengketa (minta surat pernyataan tidak sengketa).
4. Cek izin bangunan: IMB (dokumen lama) atau PBG (dokumen baru) + SLF.
5. Lihat tagihan utilitas: PLN, PDAM/air, iuran lingkungan—tidak ada tunggakan.
6. Untuk developer: minta izin-izin proyek dan jadwal pecah sertipikat ke unit.

Kalau semua lolos, lanjut ke tahapan verifikasi mendalam di bawah.

Tahap 1 — Kumpulkan & Audit Dokumen Dasar

Wajib minta dan periksa:

• Sertipikat Hak
  • SHM (Sertipikat Hak Milik): paling kuat untuk rumah tapak.
  • HGB (Hak Guna Bangunan): umum pada rumah/cluster dari developer; cek masa berlaku dan rencana peningkatan ke SHM (jika memungkinkan).
  • HMSRS (Strata Title): untuk apartemen/rusun; cek PPPSRS dan AJB unit.
• IMB atau PBG + SLF
  • IMB (dokumen lama) masih sah; PBG (pengganti IMB) untuk izin mendirikan/merenovasi; SLF membuktikan bangunan laik fungsi.
• SPPT PBB & Bukti Lunas minimal 5 tahun terakhir.
• Identitas Penjual: KTP, KK, status perkawinan (butuh persetujuan pasangan untuk aset bersama).
• Dokumen Transaksi Sebelumnya: AJB terakhir, PPJB (bila inden), kwitansi, site plan (jika dalam perumahan).
• Surat Keterangan Tidak Sengketa dari kelurahan (opsional tapi kuat).
• Riwayat Tanah (jika lahan tua/warisan): akta waris, persetujuan ahli waris lengkap, dan dokumen lama (girik/petok D) bila relevan.

Cara audit cepat:
Cocokkan nomor sertipikat, luas, batas-batas, alamat pada sertipikat dengan IMB/PBG, SPPT PBB, dan kondisi fisik di lokasi.

Tahap 2 — Cek Identitas & Kewenangan Penjual

• Pastikan nama di sertipikat = nama di KTP. Bila tidak, minta akta waris, akta hibah, atau AJB yang menerangkan peralihan.
• Jika penjual diwakilkan, minta Surat Kuasa Menjual yang notariil dan masih berlaku.
• Untuk aset yang harta bersama, minta persetujuan pasangan (akta nikah/perceraian/kematian mendukung status).

Red flag: penjual enggan memberi salinan dokumen atau minta uang muka sebelum cek legal.

Tahap 3 — Verifikasi Sertipikat ke BPN/ATR

Lakukan pengecekan resmi di Kantor Pertanahan (BPN) setempat melalui PPAT/Notaris:

• Cek keaslian sertipikat dan data fisik yuridis (luas, batas, pemilik).
• Status blokir/sita/sengketa dan Hak Tanggungan (HT): apakah masih diagunkan ke bank.
• Riwayat peralihan (warkah) bila perlu.
• Untuk transaksi KPR atau sertipikat pernah diagunkan, pastikan ada surat roya (pencoretan HT) sebelum balik nama.

Tip: Mintalah berita acara pengecekan dari PPAT sebagai bukti due diligence.

Tahap 4 — Cek Tata Ruang & Zonasi (RDTR/RTRW)

• Pastikan lokasi tidak melanggar GSB (garis sempadan bangunan), KDB/KLB, atau berada di zona hijau/fasum.
• Ini penting untuk: legalitas renovasi, rencana perluasan, dan potensi nilai investasi.

Bukti kuat: tangkapan layar/print-out peta RDTR setempat + keterangan petugas.

Tahap 5 — Cek Legalitas Bangunan: IMB/PBG & SLF

• IMB (izin lama) atau PBG (izin baru) harus sesuai fungsi & luas bangunan yang berdiri sekarang.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) memastikan bangunan aman dan laik digunakan—penting pada bangunan baru/hasil renovasi besar.
• Jika ada perluasan/renovasi signifikan tanpa izin, minta penjual melegalkan lebih dulu atau negosiasikan harga + syarat perizinan.

Red flag: Perbedaan mencolok luas bangunan di dokumen vs kondisi sebenarnya.

Tahap 6 — Pajak, Retribusi & Tagihan Utilitas

• SPPT & bukti lunas PBB 5 tahun terakhir.
• Cek tunggakan listrik (PLN), air (PDAM/air tanah), iuran lingkungan.
• Pastikan NIK/Nama pelanggan bisa dipindah saat Anda balik nama nanti.

Bonus: Cek NJOP di SPPT untuk pertimbangan kewajaran harga.

Tahap 7 — Cek Sengketa & Perkara

Tambahan penguatan:

• Minta Surat Pernyataan Penjual bahwa objek tidak dalam sengketa, sita, atau jaminan, bermeterai.
• Lakukan penelusuran perkara terkait alamat/nama pemilik di Pengadilan Negeri setempat (bila tersedia basis data online) atau melalui bantuan kuasa hukum/PPAT.

Tahap 8 — Cek Batas Fisik & Pengukuran

• Tinjau patok/batas tanah bersama tetangga.
• Jika ragu, minta pengukuran oleh petugas ukur BPN (pemetaan ulang/peta bidang) untuk memastikan luas & posisi sesuai dokumen.
• Simpan foto/video batas dan lingkungan sekitar sebagai dokumentasi.

Tahap 9 — Khusus Rumah dari Developer

Selain dokumen umum, pastikan:

• Status lahan (umumnya HGB atas nama perusahaan) dan legalitas proyek (izin lokasi/tata ruang, persetujuan site plan).
• PPJB di hadapan Notaris/PPAT, memuat: jadwal serah terima, denda keterlambatan, spesifikasi bangunan, garansi, dan mekanisme pembatalan.
• Pecah sertipikat: jadwal dan biaya balik nama ke atas nama Anda.
• Fasos-fasum: rencana penyerahan ke pemerintah daerah (agar pengelolaan area jelas ke depan).

Red flag: PPJB di bawah tangan, janji lisan tanpa pasal tertulis, atau proses pecah sertipikat tidak jelas.

Tahap 10 — Penutupan Transaksi yang Aman

• Gunakan PPAT/Notaris untuk AJB (Akta Jual Beli), balik nama, dan pengurusan pajak.
• Transaksi dana gunakan rekening bersama (escrow) atau kliring di bank pada hari penandatanganan AJB.
• Pastikan berkas lengkap: AJB, kuitansi pelunasan, bukti setor pajak (BPHTB pembeli, PPh penjual), dan berita acara serah terima (kunci, meteran, kartu pelanggan PLN/PDAM).

Tanda Bahaya (Red Flags) yang Wajib Diwaspadai

• Penjual menolak pengecekan BPN/PPAT, atau menahan sertipikat tanpa alasan jelas.
• Sertipikat fotokopi saja, atau nama pemilik berbeda tanpa dokumen peralihan yang sah.
• Luas/posisi di sertipikat tidak sesuai kondisi, atau bangunan tanpa IMB/PBG.
• Ada Hak Tanggungan aktif tanpa rencana roya jelas.
• Proyek developer tidak transparan soal izin dan jadwal pecah sertipikat.

Tips Praktis untuk Pembeli

• Libatkan PPAT/Notaris sejak awal untuk cek menyeluruh dan meminimalkan risiko.
• Simpan semua salinan & notulen komunikasi (email/WA) sebagai bukti.
• Untuk KPR, tetap lakukan cek mandiri; jangan hanya bergantung pada appraisal bank.
• Negosiasikan perbaikan dokumen (mis. legalisasi renovasi/roya) sebagai syarat sebelum AJB.

Panduan ini bersifat edukatif dan bukan nasihat hukum. Peraturan dapat berubah dan praktik di tiap daerah bisa berbeda. Saat ragu, konsultasikan ke PPAT/Notaris dan instansi terkait.